¿Qué son las hipotecas divisibles?
Se trata de un mecanismo que permite hipotecar un proyecto inmobiliario completo (por ejemplo, un edificio en pozo) y, una vez construido y subdividido, dividir la hipoteca original en múltiples hipotecas individuales, una por cada unidad (departamento, lote, etc.) .
Origen: instauradas por el DNU 1017/2024 y reguladas por el BCRA y la CNV .
Objetivo: promover el financiamiento desde etapas tempranas de la construcción, facilitando al comprador acceder a crédito desde el pozo .
Requisitos principales:
Inmueble originalmente libre de gravámenes o con todos reconocidos .
Plan detallado de subdivisión (cantidad y características de las unidades) .
Acuerdo de partes para afectar individualmente la deuda/generación de garantía por unidad .
¿Qué ofrecen estas hipotecas?
Financiación: hasta un 75 % del valor de la unidad, con plazos de hasta 20 años, y montos que podrían alcanzar los $350 millones .
Fase de construcción: se suele financiar el 30 % desde el inicio, pagando solo los intereses; el resto se completa al escriturar .
Banco Ciudad fue pionero en ofrecer este tipo de HipotecasTenés que tener el 25–30 % del valor de la propiedad ahorrado y la cuota no puede superar el 25–35 % de los ingresos” .
¿Conviene tomar una hipoteca en un emprendimiento inmobiliario?
Ventajas
Acceso a vivienda desde el pozo, pagando solo intereses en fase de obra .
Garantía y deuda se asignan por unidad tras escriturar .
Dinamiza la inversión privada y el sector construcción .
Desafíos
Actualmente pocos bancos ofrecen esta modalidad: principalmente Banco Ciudad, algo más Banco Hipotecario y pocos privados .
Requiere aportes iniciales elevados (25–30 % del valor) .
Riesgo de ajustes por UVA/CER + inflación — aunque hay seguros y límites opcionales .
¿Y cuando NO conviene?
Para emprendimientos terminados o usados, es más recomendable una hipoteca tradicional:
Plazos largos (20–30 años).
Tasas variables según entidad y perfil, pero estables para propiedades ya escrituradas.
No aplican hipotecas divisibles.
Evolución reciente
Abril‑Mayo 2024: reapertura de líneas hipotecarias en UVA. Banco Nación, Ciudad, Hipotecario, Supervielle, ICBC y Santander lanzaron productos entre +3,5 % y +8,5 % TNA.
Diciembre 2024: Bancor ajustó sus tasas a +6,9 % (clientes) y +8,9 % (no clientes), reflejando cambios macroeconómicos
Primer semestre 2025: las condiciones se han mantenido estables, sin modificaciones oficiales anunciadas.
Conclusión
Las hipotecas divisibles son una herramienta innovadora, especialmente útil para viviendas desde pozo.
Ofrecen financiación de hasta 75 %, plazos largos y adaptación por unidad.
Sin embargo, convienen más si:El desarrollo ya está en fase avanzada o tiene diseño aprobado.El banco ofrece condiciones favorables.Tienes capacidad de ahorro inicial y tolerancia a UVA/CER.
Para propiedades usadas o finalizadas, lo más razonable sigue siendo un financiamiento hipotecario tradicional.
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María de las Mercedes Allegue
Martillera Pública y Corredora Inmobiliaria. CUCICBA 9327
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